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Comment fonctionnent les droits des squatters ?

Jason demande : « La plupart d'entre nous ont entendu le terme « droits des squatteurs », mais quels droits les squatters ont-ils réellement ? »

Aux États-Unis, les « droits des squatters » ne sont pas une liste de droits spécifiques, mais font référence à une forme spécifique depossession adverse, un principe juridique que nous avons hérité de l'Angleterre et qui existe, sous une forme ou une autre, depuis des lustres.

La possession abusive permet à un bien immobilier de changer de propriétaire sans paiement si quelqu'un occupe le bien d'une autre personne tout en répondant à certaines exigences pendant une durée déterminée sans que le propriétaire s'en débarrasse. Par exemple, si je construis une clôture au-dessus de la limite de propriété de mon voisin et que j'utilise et entretiens le terrain que j'ai clôturé, et que mon voisin ne fait rien à ce sujet pendant un certain temps (la durée exacte dépend de l'endroit où nous vivons), je peux être en mesure de revendiquer cette partie de sa propriété comme étant la mienne s'il fait jamais des histoires.

L'idée derrière la possession adverse, a écrit la Cour d'appel de Californie pour le troisième district dans une décision de 1979, « est fondamentalement que l'utilisation des terres a toujours été privilégiée par rapport à la désaffection, et que, par conséquent, celui qui utilise la terre est préféré par la loi à celui qui ne le fait pas, même si ce dernier est le propriétaire légitime. Par conséquent, nos lois sur la propriété ont sanctionné certains types de prise par ailleurs illégale de terres appartenant à quelqu'un d'autre. » Le but, poursuit la Cour, n'est pas « de récompenser le preneur ou de punir la personne dépossédée, mais de réduire les litiges et de préserver la paix en protégeant une possession qui a été conservée pendant une période de temps jugée suffisante par la loi ».

Bien que le principe soit généralement utilisé par les tribunaux pour résoudre des litiges immobiliers comme ma clôture hypothétique, les squatters peuvent également utiliser la possession adverse pour acquérir la propriété de la propriété dans laquelle ils squattent s'ils jouent bien leurs cartes.

Accaparement des terres

Les statuts de possession défavorable varient d'un État à l'autre, et parfois au sein des États, mais de manière générale, pour acquérir une propriété par possession défavorable, un squatteur doit posséder la propriété litigieuse d'une manière qui est réelle, ouverte, notoire, exclusive, hostile et continue pour le délai légal. C'est-à-dire qu'ils doivent effectivement occuper et utiliser la propriété, contrairement aux droits et revendications du propriétaire réel, d'une manière ouverte et visible qui fait savoir au propriétaire que sa propriété est possédée et empêche d'autres de l'utiliser ou de l'occuper . Tout cela doit être fait pour une période de temps définie, qui varie selon les juridictions. En Californie, un squatter doit posséder une propriété pendant cinq ans, tandis qu'au New Jersey, il devrait s'y accrocher pendant 30 ans.

Si la possession du squatter est interrompue pendant cette période - disons, par le propriétaire réel tentant de prendre possession ou le squatter abandonnant la propriété - la continuité de celle-ci est rompue et le squatter doit recommencer avec l'horloge remise à zéro. S'ils parviennent à satisfaire à toutes ces exigences pendant toute la durée et ne se font pas expulser, ils pourraient revendiquer la propriété par le biais de la possession adverse si des questions sur la propriété se posent ou sont portées devant un tribunal.